Quote scritte progetto
Prevalenza delle quote scritte nel progetto edile a Roma
Nel lavoro quotidiano del geometra, capita spesso di dover chiarire se in un progetto edilizio valgano le quote scritte o le misure rilevate sul disegno. La questione, apparentemente semplice, ha in realtà importanti implicazioni tecniche e giuridiche, soprattutto nelle verifiche urbanistiche, nelle stime immobiliari e nelle fasi di compravendita a Roma. La regola generale è chiara: valgono sempre le quote scritte nel progetto, non le misure ricavate graficamente dalla carta.
Perché prevalgono le quote scritte nel progetto
Ogni disegno tecnico può subire deformazioni dovute alla stampa, alla scansione o all’uso di scale diverse. Le quote scritte rappresentano invece la volontà esatta del progettista e costituiscono il riferimento ufficiale e univoco delle misure reali.
Le norme tecniche sulla rappresentazione grafica – come la UNI EN ISO 129-1 e la UNI EN ISO 5455 – stabiliscono infatti che le dimensioni indicate in cifra prevalgono sempre sulla scala del disegno. In altre parole, se un muro è quotato 3,00 m ma in scala misura 2,95 m, la misura valida è quella scritta.
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Il principio della prevalenza delle quote scritte nel progetto trova conferma anche in ambito giuridico.
La Corte di Cassazione, con diverse sentenze (tra cui la n. 5763 del 13 giugno 1990 e la n. 1642 del 7 aprile 1989), ha stabilito che le quote numeriche espresse nel disegno costituiscono l’unica indicazione certa della misura voluta e prevalgono su quanto rappresentato graficamente.
Anche il TAR Lazio (sentenza n. 7298/2015) ha ribadito che gli elaborati grafici hanno valore illustrativo e che, ai fini urbanistici, contano le misure dichiarate nel progetto approvato.
Implicazioni pratiche per la conformità edilizia
Nel contesto romano, dove molti edifici hanno una lunga storia edilizia e modifiche stratificate nel tempo, comprendere la differenza tra misura scritta e rilevata è fondamentale. In sede di controllo di conformità o di redazione di una perizia, il tecnico deve basarsi sulle quote scritte progetto per determinare le dimensioni legittime.
Solo il rilievo diretto in sito consente di confrontare le misure reali con quelle dichiarate, individuando eventuali difformità o abusi.
Il ruolo del geometra
Il geometra è la figura tecnica incaricata di interpretare correttamente il progetto, verificare la coerenza tra le quote scritte e lo stato reale e redigere la documentazione necessaria per accertare la conformità edilizia e catastale.
Nel mio lavoro quotidiano a Roma, mi occupo di controllare e analizzare gli elaborati tecnici sia in fase progettuale che nelle verifiche immobiliari, assicurando che ogni misura riportata corrisponda alla reale volontà progettuale e alla normativa vigente.
Questo approccio evita errori, contestazioni e ritardi nelle pratiche urbanistiche e nelle compravendite.
Conclusioni
In sintesi, nel progetto edilizio valgono sempre le quote scritte, poiché rappresentano la misura ufficiale e vincolante. Le misure grafiche, invece, sono solo indicative.
Se hai necessità di verificare la conformità di un progetto o di un immobile, o desideri chiarire eventuali discrepanze tra elaborati tecnici e realtà, contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita: ti aiuterò a valutare la situazione con precisione tecnica e competenza professionale.
Competenza sugli impianti Roma
Competenza sugli impianti a Roma, tra privato e condominio: cosa sapere
Quando si parla di competenza sugli impianti in un edificio condominiale, è fondamentale distinguere ciò che appartiene al singolo condomino da ciò che rientra nella gestione comune. La corretta individuazione di questa competenza è decisiva soprattutto in caso di guasti, perdite o malfunzionamenti che possono generare danni e responsabilità economiche.
Impianti idrici: chi risponde dei guasti
Negli impianti idrici, la competenza condominiale si estende fino al punto di diramazione (normalmente il contatore a defalco) verso le singole unità immobiliari. Tutto ciò che serve più appartamenti o che si trova nelle parti comuni è considerato impianto condominiale e le relative spese gravano sull’intero condominio.
Se invece il guasto riguarda una tubazione o un flessibile interno all’appartamento, o comunque dopo il punto di derivazione, la responsabilità è del singolo condomino.
È importante ricordare che, in caso di perdita idrica che danneggia altri alloggi, il tecnico dovrà verificare la posizione esatta della rottura per attribuire correttamente la competenza tra parte comune e parte privata.
Impianti di riscaldamento: centralizzati e autonomi
Per gli edifici dotati di riscaldamento centralizzato, il condominio è competente su:
– caldaia comune
– tubazioni principali di mandata e ritorno
– colonne montanti fino ai singoli stacchi per ogni unità
Dal punto di derivazione in poi (valvole, termosifoni, contabilizzatori, tubazioni interne) la competenza passa al proprietario. Questa è in funzione del tipo di impianto installato, se a colonne montanti o ripartitori di piano, la prima identifica il punto di consegna nella valvola del termosifone, la seconda nella valvola di chiusura all’ingresso dell’abitazione.
In caso di perdita su una montante condominiale, è il condominio a dover intervenire. Se invece la perdita è localizzata nel tratto interno all’appartamento, la riparazione e le spese sono a carico del singolo condomino.
Negli impianti autonomi, tutta la competenza, compresi gli adeguamenti previsti dal DM 37/2008, resta in capo al proprietario.
Impianti fognari: tubazioni verticali e orizzontali
Anche per la fognatura vale il principio dell’uso comune o esclusivo.
Le colonne verticali di scarico che raccolgono reflui da più unità sono condominiali, mentre le diramazioni orizzontali che collegano i sanitari di un singolo appartamento alla colonna principale sono di competenza privata.
Se si verifica un intasamento o una perdita nella colonna condominiale, le spese sono condivise tra i condomini. Se invece il problema è nel tratto interno o nell’allaccio del singolo, il costo e la responsabilità restano a carico del proprietario dell’unità interessata.
Il ruolo del geometra
Il geometra ha un ruolo centrale nell’individuazione della competenza sugli impianti, soprattutto quando si verificano guasti che coinvolgono più unità o parti comuni.
Attraverso rilievi, sopralluoghi e verifiche tecniche, il geometra è in grado di:
– localizzare con precisione il punto di guasto
– redigere una relazione tecnica utile per l’amministratore o l’assicurazione
– fornire consulenza su eventuali adeguamenti normativi o dichiarazioni di conformità
A Roma, dove molti edifici hanno impianti datati o modificati nel tempo, una consulenza tecnica preventiva permette di evitare contenziosi e di programmare interventi mirati.
Conclusione
La corretta distinzione tra competenze condominiali e private è essenziale per gestire in modo equo e tempestivo ogni problematica legata agli impianti.
Se hai dubbi su perdite, guasti o responsabilità tra privato e condominio, contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita per una valutazione tecnica approfondita del tuo caso.
Rapporto aeroilluminante a Roma
Il rapporto aeroilluminante a Roma rappresenta uno dei requisiti fondamentali per la salubrità dei locali abitativi, regolato dal DM 5 luglio 1975. Esso definisce il corretto apporto di luce e aria, stabilendo che la superficie finestrata apribile deve essere almeno pari a 1/8 della superficie del pavimento.
Negli edifici realizzati prima del 1975, la normativa è stata successivamente integrata da importanti disposizioni come l’art. 10, comma 2, della Legge 120/2020 e l’art. 34-bis, comma 1-ter del DPR 380/2001, che introducono rispettivamente una deroga ai requisiti igienico-sanitari per gli edifici storici e tolleranze costruttive per lievi difformità.
Come si calcola il rapporto aeroilluminante
Il calcolo del rapporto aeroilluminante (R.A.I.) segue la formula:
R.A.I. = superficie finestrata apribile / superficie pavimentata utile
Superficie finestrata apribile: l’area netta di finestra effettivamente apribile.
Superficie pavimentata utile: l’area calpestabile del locale, esclusi muri e pilastri.
Il valore minimo richiesto dal DM 5/1975 è 1/8. Tuttavia, per gli immobili ante 1975 situati in zona A o B del DM 1444/68, ricomprese nel PRG di Roma (o in zone assimilate), grazie alla deroga introdotta dalla L.120/2020, i requisiti igienico-sanitari del decreto non si applicano rigidamente. In questi casi, le dimensioni legittimamente preesistenti possono essere mantenute anche in occasione di lavori di recupero o riqualificazione.
Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, comma 1-ter
Un ulteriore aspetto di rilievo è rappresentato dalle tolleranze costruttive, disciplinate dall’art. 34-bis del DPR 380/2001, introdotto con il D.L. 69/2024 cd. Salva Casa.
In particolare, il comma 1-ter stabilisce che:
“Le tolleranze costruttive di cui al comma 1 si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari, alle altezze minime e alle distanze minime tra fabbricati.”
Questo significa che lievi scostamenti dimensionali, dovuti all’esecuzione, non compromettono la conformità edilizia e igienico-sanitaria del locale, purché rientrino nei limiti ammessi del 2% rispetto alle misure progettuali o dichiarate.
In altre parole, un piccolo ridimensionamento della finestra o della superficie utile, ad esempio dovuto alla sostituzione dell’infisso o all’aggiunta di un controtelaio, può essere considerato tollerabile, evitando di ricadere in difformità edilizie.
Implicazioni pratiche nella sostituzione degli infissi
La sostituzione di un infisso mantenendo il vecchio telaio riduce la luce netta e quindi il R.A.I., ma se la variazione è minima — e rientra nel rapporto pari a 1/8 — l’intervento resta conforme.
Per gli edifici ante 1975, la deroga dell’art. 10 L.120/2020 può permettere di mantenere la conformità facendo riferimento alle dimensioni storiche del locale.
Il ruolo del geometra
Il geometra svolge un ruolo tecnico cruciale nel verificare:
– il rispetto del rapporto aeroilluminante e la conformità al DM 5/1975;
– la possibilità di applicare la deroga L.120/2020 per immobili ante 1975;
– la presenza di tolleranze costruttive rientranti nei limiti del DPR 380/2001;
– la corretta documentazione da allegare per titoli edilizi o per l’agibilità.
Grazie all’esperienza maturata nel settore, posso valutare in modo integrato le norme igienico-sanitarie, edilizie e urbanistiche, individuando la soluzione più idonea e conforme per ogni edificio.
Conclusione
Il rapporto aeroilluminante a Roma rappresenta un requisito tecnico imprescindibile, ma la normativa oggi consente margini di flessibilità importanti. La deroga per gli edifici ante 1975 e le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, comma 1-ter permettono di valorizzare e recuperare immobili storici senza sacrificare la conformità igienico-sanitaria.
Contattami o prenota la tua videocall gratuita per una valutazione tecnica personalizzata e scopri come gestire al meglio le verifiche di conformità del tuo immobile.
Frazionamento cessione vano Roma
Frazionamento e cessione di vano: differenze urbanistiche a Roma
Quando si parla di modifiche interne agli immobili, è fondamentale distinguere tra frazionamento e cessione di vano, soprattutto dal punto di vista urbanistico. A Roma, questa differenza può avere impatti significativi sulle procedure edilizie e sul rispetto delle normative locali.
Il frazionamento
Il frazionamento riguarda la creazione di nuove unità immobiliari autonome a partire da un’unità esistente. Dal punto di vista urbanistico, questo comporta:
– La necessità di rispettare le norme del Piano Regolatore Generale (PRG) di Roma e il relativo Regolamento Edilizio.
– Il rispetto della superficie utile lorda minima di 45 mq per ogni nuova unità, oltre a aereo-illuminazione, altezza minima e destinazione d’uso.
– La presentazione di una CILA o, nei casi più rilevanti, di una SCIA, a seconda delle opere necessarie per separare le unità.
Il frazionamento implica quindi una vera e propria nuova distribuzione urbanistica dell’immobile, con conseguente aggiornamento delle planimetrie e verifica della compatibilità con eventuali vincoli.
La cessione di vano
La cessione di vano, invece, riguarda lo spostamento o la cessione di uno o più vani tra unità immobiliari esistenti, senza creare nuove unità autonome. Dal punto di vista urbanistico:
– È necessario verificare che il vano ceduto rispetti le norme di agibilità e destinazione d’uso della unità ricevente, inclusi aereo-illuminazione, superficie minima e altezza dei locali.
– L’intervento può essere gestito tramite CILA, essendo considerata una manutenzione straordinaria interna.
– Occorre verificare, in base alla zona di Piano Regolatore Generale (PRG) eventuali limitazioni sull’unità edilizia.
Differenza chiave
In sintesi, dal punto di vista urbanistico:
– Il frazionamento crea nuove unità autonome, richiede verifiche complete e aggiornamenti urbanistici.
– La cessione di vano ridistribuisce gli spazi tra unità esistenti, senza generare nuove unità, pur rispettando norme di abitabilità e destinazione d’uso.
Conclusioni
Un geometra qualificato a Roma può valutare la fattibilità urbanistica di frazionamenti o cessioni di vano, verificando la conformità alle norme del PRG, l’adeguatezza degli spazi e la corretta gestione della pratica edilizia (CILA o SCIA). La scelta giusta del professionista permette di evitare contenziosi, irregolarità e sanzioni urbanistiche, garantendo sicurezza e valore all’immobile. Se stai valutando un frazionamento o una cessione di vano a Roma, contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita e scopri come procedere in sicurezza.
Clausola sospensiva urbanistica Roma
Clausola sospensiva urbanistica: perché è fondamentale nella proposta di acquisto a Roma
Acquistare un immobile a Roma è un passo importante, ma spesso si sottovalutano gli aspetti legati alla regolarità edilizia e catastale. Proprio per questo, inserire una clausola sospensiva urbanistica nella proposta di acquisto diventa una scelta fondamentale per tutelare l’acquirente e garantire una compravendita sicura.
Cosa significa clausola sospensiva urbanistica
La clausola sospensiva urbanistica è una condizione che rende efficace la proposta di acquisto solo se l’immobile risulta conforme ai titoli edilizi e alla planimetria catastale. In assenza di conformità, la proposta non produce effetti e l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra.
Si tratta quindi di un vero e proprio scudo di garanzia che evita di trovarsi vincolati all’acquisto di un bene con abusi edilizi o difformità non sanabili.
Perché è così importante a Roma
Il patrimonio edilizio romano è vasto e spesso caratterizzato da interventi realizzati negli anni senza le dovute autorizzazioni. Può capitare di imbattersi in immobili con piccoli abusi, modifiche interne mai dichiarate o ampliamenti non regolarizzati.
Inserire una clausola sospensiva urbanistica significa avere la certezza che, prima del compromesso e del rogito notarile, un tecnico verifichi la corrispondenza tra lo stato di fatto e i documenti depositati presso il Comune e il Catasto.
Il ruolo del geometra
Il geometra ha un ruolo centrale in questa fase delicata. Attraverso rilievi, accesso agli atti e controlli incrociati, può confermare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oppure individuare eventuali difformità. In questo modo, l’acquirente può decidere consapevolmente se procedere, chiedere una regolarizzazione o rinunciare senza rischiare conseguenze economiche.
Conclusioni
La clausola sospensiva urbanistica non è un dettaglio formale, ma una vera garanzia di sicurezza per chi acquista casa a Roma. Grazie a questa tutela, l’acquirente può procedere all’investimento con maggiore serenità, evitando spiacevoli sorprese al momento del rogito.
Se stai valutando una proposta di acquisto immobiliare a Roma e vuoi verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, contattami o prenota la tua prima call conoscitiva gratuita.
Contestazione SCIA Roma
Contestazione SCIA Roma: rischi, inibizione e annullamento in autotutela
La contestazione SCIA Roma è una situazione frequente quando la Segnalazione Certificata di Inizio Attività presenta errori, omissioni o irregolarità. Le conseguenze possono essere molto serie, perché l’amministrazione comunale dispone di strumenti come l’inibizione e l’annullamento in autotutela. Per questo motivo è essenziale affidarsi a un geometra qualificato, capace di redigere pratiche corrette e di difendere il cliente in caso di contestazioni.
Cosa significa contestazione SCIA
La SCIA è un titolo edilizio che consente di iniziare i lavori immediatamente dopo la presentazione, senza attendere autorizzazioni. Tuttavia, se i presupposti non sono rispettati, il Comune può intervenire per fermare i lavori o annullare la pratica. L’errore di valutazione o la mancata verifica dello stato legittimo dell’immobile sono tra le principali cause di contestazione.
Inibizione: blocco immediato dei lavori
Il potere di inibizione consente al Comune di sospendere i lavori edilizi quando la SCIA presenta irregolarità o non rispetta le normative urbanistiche. Si tratta di un provvedimento preventivo e urgente, con cui l’amministrazione tutela l’interesse pubblico evitando la prosecuzione di opere che potrebbero rivelarsi abusive. L’inibizione può essere adottata entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA, con comunicazione al privato.
Annullamento in autotutela: il ritiro del titolo edilizio
Oltre all’inibizione, l’amministrazione ha anche il potere di annullamento in autotutela, disciplinato dall’art. 21-nonies della legge 241/1990. Questo strumento consente di eliminare un titolo edilizio già rilasciato, se illegittimo, entro 12 mesi dalla sua formazione, salvo i casi più gravi come false dichiarazioni o documenti mendaci. L’annullamento richiede una motivazione specifica, il bilanciamento tra interesse pubblico e affidamento del privato, e può comportare l’obbligo di demolizione delle opere già eseguite.
I rischi per il cittadino
La contestazione SCIA può avere effetti pesanti:
– blocco immediato dei lavori tramite inibizione
– annullamento in autotutela del titolo edilizio
– sanzioni economiche e spese di ripristino
– rischio di demolizione delle opere realizzate
– aumento di tempi e costi per la regolarizzazione
Questi scenari sono spesso il risultato di pratiche edilizie presentate in modo approssimativo.
Il ruolo del geometra
Un geometra qualificato verifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, controlla lo stato legittimo, redige elaborati tecnici precisi e cura ogni dettaglio della pratica. In caso di contestazione, il geometra interviene per difendere il cliente, predisporre integrazioni o ricorsi e ridurre i rischi di provvedimenti come inibizione o annullamento in autotutela. La differenza sta nella preparazione: un lavoro svolto con competenza previene errori e garantisce sicurezza al proprietario.
Conclusioni
La contestazione SCIA Roma non è un rischio remoto, ma una realtà che può bloccare i lavori e causare danni economici. Sapere che il Comune può ricorrere a strumenti come inibizione e annullamento in autotutela rende ancora più evidente quanto sia importante affidarsi a un geometra qualificato. Se vuoi presentare pratiche edilizie sicure e tutelarti da contestazioni, contattami o prenota la tua call gratuita.
Controlli tecnici acquisto casa
Differenza tra la perizia bancaria e i controlli tecnici per l’acquisto casa a Roma
Introduzione
Quando si acquista un immobile a Roma, è fondamentale distinguere tra la perizia bancaria e i controlli tecnici acquisto casa svolti da un professionista incaricato dall’acquirente. La prima serve alla banca per tutelarsi nel momento in cui concede un mutuo, mentre la seconda rappresenta una verifica completa, svolta nell’esclusivo interesse del compratore.
La perizia bancaria: funzione e limiti
Il perito della banca ha il compito di accertare che l’immobile offerto in garanzia sia commerciabile e abbia un valore adeguato rispetto al finanziamento richiesto.
Il suo lavoro si concentra principalmente su:
– determinazione del valore di mercato dell’immobile
– controllo di conformità urbanistica e catastale per assicurare l’iscrivibilità dell’ipoteca
– verifica dell’assenza di vincoli che possano compromettere la garanzia
Questa relazione ha valore esclusivamente per la banca: l’obiettivo è ridurre il rischio dell’istituto di credito, non quello dell’acquirente.
I controlli tecnici nell’interesse dell’acquirente
Diversa è la consulenza tecnica indipendente che un acquirente può richiedere al proprio geometra di fiducia. I controlli tecnici acquisto casa sono finalizzati a proteggere chi compra e comprendono:
– verifica approfondita della conformità urbanistica e catastale
– analisi della documentazione edilizia e delle eventuali pratiche pregresse
– controllo della presenza di abusi edilizi o difformità non sanabili
– valutazione dello stato manutentivo e degli interventi necessari
– stima del valore di mercato secondo normativa europea
– supporto tecnico durante la trattativa e fino al rogito
In questo caso, il tecnico non risponde alla banca, ma esclusivamente al cliente che lo incarica, garantendo una tutela concreta degli interessi dell’acquirente.
Il ruolo del geometra
Come geometra opero quotidianamente a Roma in affiancamento a chi desidera acquistare un immobile. Il mio compito è fornire una due diligence tecnica completa, evidenziare rischi e criticità, stimare il reale valore di mercato e accompagnare il cliente in ogni fase della compravendita. Questa attività consente di evitare brutte sorprese, spesso non rilevate dalla sola perizia bancaria.
Conclusioni
La perizia bancaria tutela la banca, mentre i controlli tecnici acquisto casa tutelano l’acquirente. Per questo motivo, chi vuole comprare casa a Roma dovrebbe sempre affiancarsi a un tecnico di fiducia che lavori nel suo esclusivo interesse.
Se stai valutando l’acquisto di un immobile, contattami o prenota la tua call gratuita: insieme potremo verificare ogni dettaglio tecnico e darti la sicurezza necessaria prima del rogito.
Radon certificazione agibilità
Radon e certificazione di agibilità negli immobili
La certificazione agibilità radon è un elemento essenziale per garantire che un immobile sia sicuro e conforme alle normative vigenti. Il radon è un gas radioattivo naturale che può accumularsi negli ambienti chiusi, specialmente nei locali seminterrati o a diretto contatto con il terreno, rappresentando un rischio sanitario rilevante. La presenza di concentrazioni elevate può compromettere il rilascio della certificazione di agibilità, obbligando il proprietario a intervenire per mitigare il problema.
Effetti del radon negli edifici
Sebbene il radon non danneggi direttamente le strutture edilizie, la sua capacità di infiltrarsi attraverso fessure, giunti e materiali porosi lo rende un elemento critico per la salubrità degli ambienti. La normativa italiana, recependo la Direttiva Euratom 2013/59, stabilisce che la concentrazione media annua di radon non deve superare i 300 Bq/m³. Superati questi valori, è necessario intervenire per ridurre l’esposizione, sia negli edifici esistenti sia nelle nuove costruzioni.
Interventi di mitigazione del radon
Quando i rilievi evidenziano concentrazioni elevate, è possibile adottare diversi interventi di mitigazione:
– ventilazione forzata dei locali, anche mediante sistemi meccanici controllati;
– sigillatura di fessure e giunti nei solai e nelle fondazioni;
– sistemi di depressurizzazione del suolo per impedire la risalita del gas;
– installazione di barriere radon durante la costruzione di nuovi edifici.
Questi interventi permettono di riportare le concentrazioni entro i limiti di legge, rendendo l’immobile conforme ai requisiti per il rilascio della certificazione di agibilità.
Il ruolo del geometra
Il geometra svolge un ruolo centrale nella verifica e nella gestione del rischio radon. Tra le attività principali:
- eseguire rilievi e misurazioni dei livelli di radon in collaborazione con laboratori certificati;
- valutare la conformità dell’immobile ai limiti normativi e redigere report tecnici per l’ottenimento della certificazione di agibilità;
- consigliare e supervisionare gli interventi di mitigazione, verificandone l’efficacia;
- supportare i proprietari nella gestione documentale e nelle pratiche presso gli enti locali.
Conclusione
La certificazione agibilità radon è un requisito fondamentale per la sicurezza e la regolarità degli immobili. Affidarsi a un geometra esperto permette di identificare tempestivamente eventuali criticità e di pianificare interventi mirati, garantendo un ambiente salubre e conforme alla normativa. Contattami o prenota subito una call conoscitiva gratuita per valutare la situazione del tuo immobile e i possibili interventi di mitigazione.
Legittimazione immobile Roma
Legittimazione immobile Roma: come procedere se il titolo edilizio è irreperibile
Quando si affronta una compravendita a Roma, capita spesso di imbattersi in immobili privi del titolo edilizio originario. In questi casi, la legittimazione immobile Roma diventa una fase essenziale per tutelare venditore e acquirente, evitando blocchi o rischi legali.
Perché il titolo edilizio può essere irreperibile
Molti edifici a Roma sono stati costruiti decenni fa, in periodi in cui la documentazione era cartacea e spesso dispersa negli archivi. L’irreperibilità del titolo edilizio non significa automaticamente che l’immobile sia abusivo, ma rende necessarie verifiche e accertamenti tecnici per ricostruire lo stato legittimo.
Come avviene la legittimazione di un immobile
Se il titolo edilizio non è reperibile, e questa circostanza viene attestata dal comune, la legittimazione passa attraverso diverse fasi:
- ricerca e accesso agli atti comunali disponibili
- analisi delle planimetrie di primo impianto catastale
- rilievo tecnico dell’immobile per accertare la situazione reale
- eventuale redazione di perizia asseverata che certifichi la legittimità
Questi passaggi permettono di dimostrare la conformità urbanistica e catastale, restituendo sicurezza al proprietario e tranquillità all’acquirente.
I rischi in caso di vendita senza legittimazione
Un immobile ante 1967, privo di titolo edilizio documentato e non legittimato può comportare gravi problemi in sede di compravendita: il notaio potrebbe sospendere l’atto, la banca non concedere il mutuo e l’acquirente decidere di rinunciare. Anticipare la verifica e curare la legittimazione evita contenziosi e perdite di tempo.
Il ruolo del geometra
Affidarsi a un geometra esperto a Roma è fondamentale per affrontare correttamente la legittimazione immobile Roma. Grazie all’esperienza maturata in oltre 15 anni di attività, supporto i clienti nella ricostruzione della documentazione mancante, nella gestione delle pratiche di accesso agli atti e nella verifica dello stato legittimo, fino alla completa regolarizzazione. Il mio obiettivo è accompagnare venditore e acquirente in una compravendita sicura e priva di rischi.
Conclusioni
Se ti trovi di fronte a un immobile con titolo edilizio irreperibile, non lasciare che la situazione comprometta la vendita. Intervenire con una corretta legittimazione è possibile e ti permette di tutelare il tuo investimento. Contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita: insieme troveremo la soluzione più adatta per regolarizzare il tuo immobile a Roma.
Procedura semplificata condono Roma
Procedura semplificata condono a Roma: verifica formale vs sostanziale e silenzio-assenso
La procedura semplificata condono, disciplinata dalla DAC 40/2019, è un iter telematico volto a semplificare il rilascio della concessione in sanatoria per abusi edilizi a Roma. Tuttavia, è importante distinguere chiaramente tra le verifiche formale e sostanziale – individuate automaticamente tramite sorteggio sul portale – e il diverso meccanismo del silenzio-assenso, applicabile solo quando la pratica è completa e conforme ai termini previsti dalla legge .
Quando si applica il silenzio-assenso
Il silenzio-assenso è una procedura alternativa alla semplificata, utilizzabile solo se la domanda è presentata rispettando termini e completezza previsti dalla normativa applicabile (es. L.R. 12/2004) . In pratica, se la pratica è completa e l’amministrazione non risponde entro i termini normativi, si considera la sanatoria tacitamente concessa.
Tipologie di verifica: formale e sostanziale
La DAC 40/2019 prevede due tipi di verifica automatizzate dalla piattaforma:
Verifica formale
- Verifica la completezza documentale, la titolarità, i pagamenti e la presenza di allegati obbligatori
- Si conclude entro 60 giorni dalla presentazione della relazione tecnica asseverata, con comunicazione nel fascicolo virtuale .
Verifica sostanziale
- È un controllo di merito, che valuta la coerenza delle dichiarazioni e la conformità urbanistico-edilizia.
- Anche questa è decisa tramite sorteggio automatico .
- Si conclude entro 180 giorni dalla presentazione della documentazione, con comunicazione nel fascicolo virtuale .
Gli Stati della Procedura Semplificata (Workflow)
Ecco una guida semplificata agli stati procedurali principali, basata sulla legenda ufficiale adottata dal Comune di Roma :
– 199: Attesa esito primo controllo
– 200: In attesa di verifica formale
– 201: Attesa sorteggio per verifica sostanziale
– 202: Istruttoria sostanziale
– 203: Bozza istruttoria in validazione tecnica
– 204: Collaudo amministrativo
– 206: Stampa lettera di determinazione (importi da pagare)
– 99: Rilascio licenza in sanatoria
– 61: Esito negativo (bozza preavviso di rigetto)
– 21–25: Preavviso di rigetto e osservazioni dell’utente
Documenti da predisporre
Per affrontare correttamente la procedura semplificata, è fondamentale allegare tutta la documentazione richiesta. Occorre predisporre la relazione tecnica asseverata completa dei moduli previsti, insieme agli elementi che dimostrano la titolarità dell’immobile come atti, deleghe e documenti di identità. Devono essere inoltre incluse le ricevute dei pagamenti relativi all’oblazione e agli oneri concessori, le tavole e le planimetrie aggiornate e conformi, comprese eventuali copie catastali. Occorre verificare preliminarmente l’esistenza di vincoli urbanistici, e in presenza di vincoli particolari occorre fornire tutta la documentazione specifica, come pareri e autorizzazioni, così da permettere all’amministrazione di effettuare la verifica senza contestazioni.
Gestire un esito negativo
Nel caso in cui la verifica formale o sostanziale dia esito negativo, l’amministrazione invia una bozza di preavviso di rigetto nella quale vengono segnalate tutte le criticità riscontrate. Il richiedente ha dieci giorni di tempo per presentare osservazioni o integrazioni tramite la piattaforma telematica Sicer. Se, nonostante le osservazioni, il rigetto viene confermato, la pratica viene archiviata e il proprietario può valutare di ricorrere alla procedura ordinaria o ad altre soluzioni legittime per regolarizzare l’immobile.
Il ruolo del geometra
Affrontare la procedura semplificata condono senza un geometra qualificato comporta il rischio di errori nella documentazione e conseguenti rigetti. Il geometra ha il compito di analizzare la situazione urbanistica dell’immobile, predisporre la relazione tecnica asseverata, verificare che gli elaborati grafici siano coerenti e che i pagamenti risultino corretti. Inoltre, segue l’avanzamento della pratica sul portale, gestisce le comunicazioni in caso di esito negativo e fornisce al cliente le soluzioni più adeguate, sia nella fase di verifica formale che in quella sostanziale.
Conclusioni
La procedura semplificata condono secondo la DAC 40/2019 stabilisce tempi chiari: 60 giorni per la verifica formale e 180 giorni per quella sostanziale. Il silenzio-assenso, invece, è uno strumento alternativo applicabile solo quando la pratica è completa e presentata entro i termini di legge.
Al termine dell’iter, se l’esito è positivo, il rilascio del titolo edilizio in sanatoria avviene entro 30 giorni dal pagamento di eventuali somme mancanti, diritti di segreteria e marca da bollo.
Preparare correttamente tutta la documentazione e affidarsi a un geometra esperto consente di gestire con sicurezza entrambe le verifiche, prevenire contestazioni e garantire la regolarizzazione dell’immobile. Per una valutazione della tua pratica di condono o del tuo immobile a Roma, contattami o prenota una prima call conoscitiva gratuita.