Competenza sugli impianti a Roma, tra privato e condominio: cosa sapere 

Quando si parla di competenza sugli impianti in un edificio condominiale, è fondamentale distinguere ciò che appartiene al singolo condomino da ciò che rientra nella gestione comune. La corretta individuazione di questa competenza è decisiva soprattutto in caso di guasti, perdite o malfunzionamenti che possono generare danni e responsabilità economiche.

Impianti idrici: chi risponde dei guasti

Negli impianti idrici, la competenza condominiale si estende fino al punto di diramazione (normalmente il contatore a defalco) verso le singole unità immobiliari. Tutto ciò che serve più appartamenti o che si trova nelle parti comuni è considerato impianto condominiale e le relative spese gravano sull’intero condominio.

Se invece il guasto riguarda una tubazione o un flessibile interno all’appartamento, o comunque dopo il punto di derivazione, la responsabilità è del singolo condomino.

È importante ricordare che, in caso di perdita idrica che danneggia altri alloggi, il tecnico dovrà verificare la posizione esatta della rottura per attribuire correttamente la competenza tra parte comune e parte privata.

Impianti di riscaldamento: centralizzati e autonomi

Per gli edifici dotati di riscaldamento centralizzato, il condominio è competente su:

– caldaia comune

– tubazioni principali di mandata e ritorno

– colonne montanti fino ai singoli stacchi per ogni unità

Dal punto di derivazione in poi (valvole, termosifoni, contabilizzatori, tubazioni interne) la competenza passa al proprietario. Questa è in funzione del tipo di impianto installato, se a colonne montanti o ripartitori di piano, la prima identifica il punto di consegna nella valvola del termosifone, la seconda nella valvola di chiusura all’ingresso dell’abitazione.

In caso di perdita su una montante condominiale, è il condominio a dover intervenire. Se invece la perdita è localizzata nel tratto interno all’appartamento, la riparazione e le spese sono a carico del singolo condomino.

Negli impianti autonomi, tutta la competenza, compresi gli adeguamenti previsti dal DM 37/2008, resta in capo al proprietario.

Impianti fognari: tubazioni verticali e orizzontali

Anche per la fognatura vale il principio dell’uso comune o esclusivo.

Le colonne verticali di scarico che raccolgono reflui da più unità sono condominiali, mentre le diramazioni orizzontali che collegano i sanitari di un singolo appartamento alla colonna principale sono di competenza privata.

Se si verifica un intasamento o una perdita nella colonna condominiale, le spese sono condivise tra i condomini. Se invece il problema è nel tratto interno o nell’allaccio del singolo, il costo e la responsabilità restano a carico del proprietario dell’unità interessata.

Il ruolo del geometra

Il geometra ha un ruolo centrale nell’individuazione della competenza sugli impianti, soprattutto quando si verificano guasti che coinvolgono più unità o parti comuni.

Attraverso rilievi, sopralluoghi e verifiche tecniche, il geometra è in grado di:

– localizzare con precisione il punto di guasto

– redigere una relazione tecnica utile per l’amministratore o l’assicurazione

– fornire consulenza su eventuali adeguamenti normativi o dichiarazioni di conformità

A Roma, dove molti edifici hanno impianti datati o modificati nel tempo, una consulenza tecnica preventiva permette di evitare contenziosi e di programmare interventi mirati.

Conclusione

La corretta distinzione tra competenze condominiali e private è essenziale per gestire in modo equo e tempestivo ogni problematica legata agli impianti.

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