Nel contesto di una compravendita immobiliare, una corretta e approfondita verifica documentale è fondamentale per garantire la legalità e la regolarità dell’operazione. Le fasi di verifica si suddividono principalmente in due categorie: verifica formale e verifica sostanziale, ognuna con specifici obiettivi e modalità operative. Scopriamo insieme come si articolano queste due fasi.

Verifica formale: la ricerca del titolo edilizio

La verifica formale rappresenta il primo passo nell’ambito della due diligence immobiliare. In questa fase, l’obiettivo principale è quello di accertare la regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile. Si tratta, in sostanza, di verificare che l’edificio sia stato costruito e che le modifiche apportate nel corso del tempo siano conformi alla normativa vigente.

Il punto centrale della verifica formale è la ricerca del titolo edilizio, ovvero l’analisi della documentazione che certifica la legittimità della costruzione dell’immobile, come il permesso di costruire, la concessione edilizia o, nel caso di interventi più recenti, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). È inoltre necessario verificare eventuali varianti rispetto al progetto originale e confermare che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e ambientali.

Verifica sostanziale: rilievo dell’immobile e sovrapposizione al progetto approvato

La verifica sostanziale riguarda l’accertamento della corrispondenza tra lo stato fisico dell’immobile e il progetto edilizio approvato. In questa fase, infatti, si eseguono rilievi tecnici dell’immobile, per garantirne la conformità a quanto dichiarato nei documenti progettuali.

Il rilievo dell’immobile include la misurazione e il controllo delle dimensioni reali dell’edificio e dei suoi impianti, la verifica della conformità del progetto originale rispetto a quanto costruito sul campo, e l’identificazione di eventuali difformità o abusi edilizi. Questo processo è essenziale per accertarsi che l’immobile venduto corrisponda a quanto descritto nel titolo edilizio e non presenti alterazioni che possano comprometterne il valore o la commerciabilità.

La sovrapposizione del rilievo all’impianto del progetto approvato consente di individuare eventuali incongruenze tra la planimetria approvata e la struttura reale. Questo passo è cruciale per evitare rischi legati a difformità che potrebbero impedire l’accesso a determinati benefici fiscali o causare problematiche legali in caso di future ispezioni o transazioni.

Conclusione

In sintesi, la verifica documentale nelle compravendite immobiliari si suddivide in due fasi essenziali: la verifica formale, che si concentra sulla regolarità amministrativa e urbanistica dell’immobile, e la verifica sostanziale, che garantisce la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e il progetto edilizio approvato. Entrambe le fasi sono indispensabili per proteggere gli interessi di acquirenti e venditori, assicurando che la transazione avvenga nel pieno rispetto della normativa vigente e senza rischi futuri.