Stato Legittimo: cos’è e perché è fondamentale per la regolarità urbanistica degli immobili
Il concetto di stato legittimo è stato introdotto con il decreto semplificazioni (L. 120/2020) ed è diventato un elemento fondamentale per la gestione urbanistica e legale degli immobili. Grazie all’articolo 9bis del DPR 380/2001, questa definizione aiuta i proprietari a ottenere un quadro chiaro della situazione urbanistica del proprio immobile, garantendo la sua conformità alle normative edilizie. In questo articolo, esploreremo cosa significa stato legittimo, come si differenzia dalla conformità urbanistica e quando è necessario richiedere il certificato di stato legittimo.
Cos’è lo stato legittimo?
Con la Legge 120/2020 (decreto semplificazioni), l’articolo 9bis del DPR 380/2001 ha introdotto il concetto di stato legittimo degli immobili. Questo stabilisce in modo chiaro come determinare la legittimità di un immobile, anche nel caso in cui non sia disponibile il progetto originale. In sostanza, lo stato legittimo certifica che l’edificio rispetta tutte le normative urbanistiche e edilizie, comprese le modifiche successive.
Differenze tra stato legittimo e conformità urbanistica
Spesso, i termini stato legittimo e conformità urbanistica vengono utilizzati come sinonimi, ma non sono la stessa cosa.
- Conformità urbanistica si riferisce alla corrispondenza tra il titolo edilizio originario e lo stato attuale dell’immobile, verificato durante una compravendita o una ristrutturazione. Un professionista abilitato rilascia un’attestazione di conformità, assicurando che l’immobile rispetti le autorizzazioni edilizie.
- Stato legittimo, invece, è un concetto più ampio. Si tratta della verifica della continuità dei titoli edilizi, dal primo titolo che ha autorizzato la costruzione fino all’ultima modifica. Questo significa che l’immobile deve essere in regola con tutte le normative edilizie susseguitesi nel tempo.
Certificato di stato legittimo e tolleranza costruttiva
Spesso, gli edifici non corrispondono perfettamente al progetto iniziale. Le piccole deviazioni nei parametri edilizi, come altezze, distacchi, cubature e superficie, sono abbastanza comuni. L’articolo 34bis del DPR 380/2001 chiarisce che non costituiscono violazioni edilizie piccole difformità che rientrano nel limite del 2% rispetto alle misure previste nel titolo edilizio.
Inoltre, per gli edifici non vincolati (secondo il D.Lgs 42/2004), sono previste tolleranze costruttive, che permettono lievi difformità senza che queste vengano considerate una violazione. Questo aspetto consente maggiore flessibilità nelle costruzioni e ristrutturazioni, senza compromettere la legittimità dell’immobile.
Chi ha bisogno del certificato di stato legittimo?
Il certificato di stato legittimo è fondamentale per chi desidera verificare la regolarità urbanistica del proprio immobile. È particolarmente utile in due casi principali:
- Compravendite immobiliari: Prima di acquistare un immobile, è essenziale verificare che sia conforme alle normative urbanistiche per evitare rischi legali e problematiche future.
- Interventi di ristrutturazione: Prima di avviare lavori edilizi su un immobile, è importante accertarsi che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e edilizie.
La Legge Salva Casa e la regolarizzazione urbanistica
La Legge Salva Casa, introdotta nel decreto semplificazioni, ha chiarito ulteriormente che un immobile deve essere in piena regolarità urbanistica prima di ogni nuovo intervento edilizio. Il legislatore ha voluto eliminare ogni dubbio circa la necessità di avere una regolarità urbanistica prima di procedere con lavori di ristrutturazione o con l’acquisto di un immobile.
Perché lo Stato Legittimo è importante?
Lo stato legittimo è essenziale per garantire la legalità e la sicurezza delle transazioni immobiliari e degli interventi edilizi. Senza una verifica dello stato legittimo, potrebbero sorgere problematiche legali, come la difficoltà di ottenere permessi per lavori futuri o contestazioni durante una compravendita. Avere un immobile in stato legittimo significa che tutte le modifiche sono state fatte nel rispetto delle leggi e delle normative urbanistiche, proteggendo sia il proprietario che l’acquirente.
Conclusioni
Lo stato legittimo è un concetto fondamentale per chiunque desideri acquistare, vendere o ristrutturare un immobile. Grazie alla Legge 120/2020 e all’introduzione dell’articolo 9bis del DPR 380/2001, oggi è più facile verificare la regolarità di un edificio, assicurandosi che rispetti tutte le normative edilizie.
Per evitare rischi e problematiche legali future, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti qualificati che possano garantire la conformità urbanistica dell’immobile e fornire il certificato di stato legittimo, fondamentale per una transazione o una ristrutturazione sicura.
Se stai acquistando un immobile o hai intenzione di ristrutturarlo, assicurati che sia in stato legittimo prima di procedere con qualsiasi intervento.
