Istituito con il decreto semplificazioni permette al committente di ottenere un quadro completo della situazione urbanistica del proprio immobile.

Stato legittimo

La conversione in legge del decreto semplificazioni, L. 120/2020, ha introdotto all’art. 9bis comma 1bis del DPR 380/2001 lo Stato legittimo del fabbricato.

Con l’introduzione di questo articolo il legislatore ha voluto indicare, in maniera chiara ed inequivocabile, come si determina lo stato legittimo di un immobile, anche nel caso in cui non sia disponibile il progetto, al fine di attestare la conformità urbanistica.

Conformità urbanistica

Con la conformità urbanistica si attesta la rispondenza tra il titolo edilizio della costruzione e lo stato dei luoghi riscontrato al momento della verifica. L’attestazione di conformità urbanistica viene resa sotto forma di dichiarazione asseverata da un professionista abilitato con competenza sulla materia.

Stato legittimo e conformità urbanistica: differenze!

All’apparenza possono sembrare sinonimi, ma in realtà sono due terminologie completamente differenti. La conformità urbanistica potrebbe – anche – essere limitata all’ultimo titolo edilizio, a differenza lo stato legittimo è la piena rispondenza e conseguenzialità dei titoli edilizi susseguiti nel tempo; a partire dal titolo edilizio che ha originato l’immobile fino ad arrivare all’ultima modifica effettuata.

Certificato di stato legittimo e tolleranza costruttiva

Capita spesso che la realizzazione discosti dal progetto, a tal proposito l’art. 34bis del DPR 380/2001 dice che non costituiscono violazione edilizia il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Inoltre, esclusivamente per gli edifici non vincolati (D.Lgs 42/2004) al comma 2 vengono aggiunte ulteriori lievi difformità che costituiscono tolleranza edilizia. A tal proposito segnalo – ed allego a margine dell’articolo – la pubblicazione sul sito del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di Roma Capitale del parere prot. 148518/2020 sull’argomento.

Chi necessita del certificato di stato legittimo?

Il certificato di stato legittimo è rivolto a tutti i soggetti che intendono verificare la regolarità del proprio immobile ai fini di una compravendita, piuttosto che di un intervento di ristrutturazione.

Il legislatore, nella stesura del decreto semplificazioni, ha introdotto la definizione di edificio legittimatamene realizzato andando, così, di fatto, a spazzar via ogni dubbio circa la necessità di una piena regolarità urbanistica prima di ogni nuovo intervento edilizio.