differenza tra commerciabilità e conformità urbanistica

Commerciabilità dell’immobile e conformità urbanistica: due concetti diversi che possono creare problemi

Quando un venditore scopre che la propria casa presenta irregolarità urbanistiche, la domanda che ricevo più spesso come geometra è:

“Come mai questo problema non è emerso già quando ho acquistato l’immobile?”

La risposta sta nella distinzione – spesso ignorata – tra commerciabilità e conformità urbanistica.

Un immobile può essere commerciabile, anche se difforme urbanisticamente, ma questo non esula il venditore dalle sue responsabilità rispetto alle difformità urbanistiche presenti sull’immobile oggetto di trasferimento.

1. Cosa significa “commerciabilità” di un immobile

La commerciabilità è la possibilità giuridica di trasferire la proprietà di un bene.
In altre parole, un immobile è commerciabile se esiste un titolo abilitativo valido (licenza edilizia, concessione edilizia, etc …) e non è gravato da vincoli che ne impediscano la vendita (es. pignoramenti, sequestri, usi civici).

Importante: un immobile può essere commerciabile anche se presenta abusi edilizi o difformità urbanistiche. Questo perché, dal punto di vista civilistico, il contratto di vendita rimane valido, salvo che le irregolarità non lo rendano nullo per specifiche cause previste dalla legge.

2. Cosa significa “conformità urbanistica”

La conformità urbanistica riguarda invece la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli edilizi depositati presso il Comune (permesso di costruire, DIA, SCIA, condoni, ecc.).
In pratica, significa che ciò che è stato costruito corrisponde esattamente a quanto autorizzato.

– Difformità totale: l’edificio è stato realizzato senza alcun titolo.

– Difformità parziale: modifiche interne, ampliamenti o cambi d’uso non autorizzati.

– Opere sanate: irregolarità poi regolarizzate con una pratica in sanatoria.

3. Perché al momento dell’acquisto non sempre si scoprono le irregolarità

Nei passaggi di proprietà, spesso ci si limita alle verifiche ipotecarie e catastali.
Molti acquirenti (e, purtroppo, anche diversi professionisti) non approfondiscono la verifica urbanistica, che richiede:

– Accesso agli atti comunali

– Confronto tra planimetria depositata e stato di fatto

– Analisi della documentazione edilizia storica

Senza questa verifica tecnica approfondita, le irregolarità possono rimanere nascoste fino al momento in cui il proprietario decide di rivendere, ristrutturare o richiedere un mutuo.

4. Le responsabilità del venditore sulle dichiarazioni in atto

Quando si vende un immobile, nell’atto notarile il venditore dichiara che:

– L’immobile è conforme alle norme edilizie e urbanistiche,

– L’immobile presenta determinate difformità note e dichiarate.

Se il venditore attesta falsamente la conformità (anche in buona fede, per mancanza di verifiche), può essere chiamato a rispondere:

– Civilmente, per inadempimento contrattuale e richiesta di risarcimento danni da parte dell’acquirente

– Penalmente, nei casi di dichiarazioni mendaci ai sensi dell’art. 76 del DPR 445/2000

5. Come evitare problemi in fase di vendita

Per evitare contestazioni, è fondamentale verificare la conformità urbanistica prima di mettere in vendita.
Questo significa:

– Affidarsi a un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) per la verifica urbanistica e catastale completa.

– Sanare eventuali difformità prima del rogito, se possibile.

– Dichiarare correttamente la situazione nell’atto, anche se non è perfetta.

Conclusione

La commerciabilità di un immobile non garantisce la sua conformità urbanistica.
Chi vende casa deve sapere che dichiarare il falso – anche involontariamente – può avere conseguenze serie.
Per questo, prima di firmare, è sempre consigliabile un check tecnico accurato: tutela il venditore, l’acquirente e la regolarità della transazione. Contattami o prenota la tua call conoscitiva!