Rapporto aeroilluminante a Roma
Il rapporto aeroilluminante a Roma rappresenta uno dei requisiti fondamentali per la salubrità dei locali abitativi, regolato dal DM 5 luglio 1975. Esso definisce il corretto apporto di luce e aria, stabilendo che la superficie finestrata apribile deve essere almeno pari a 1/8 della superficie del pavimento.
Negli edifici realizzati prima del 1975, la normativa è stata successivamente integrata da importanti disposizioni come l’art. 10, comma 2, della Legge 120/2020 e l’art. 34-bis, comma 1-ter del DPR 380/2001, che introducono rispettivamente una deroga ai requisiti igienico-sanitari per gli edifici storici e tolleranze costruttive per lievi difformità.
Come si calcola il rapporto aeroilluminante
Il calcolo del rapporto aeroilluminante (R.A.I.) segue la formula:
R.A.I. = superficie finestrata apribile / superficie pavimentata utile
Superficie finestrata apribile: l’area netta di finestra effettivamente apribile.
Superficie pavimentata utile: l’area calpestabile del locale, esclusi muri e pilastri.
Il valore minimo richiesto dal DM 5/1975 è 1/8. Tuttavia, per gli immobili ante 1975 situati in zona A o B del DM 1444/68, ricomprese nel PRG di Roma (o in zone assimilate), grazie alla deroga introdotta dalla L.120/2020, i requisiti igienico-sanitari del decreto non si applicano rigidamente. In questi casi, le dimensioni legittimamente preesistenti possono essere mantenute anche in occasione di lavori di recupero o riqualificazione.
Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, comma 1-ter
Un ulteriore aspetto di rilievo è rappresentato dalle tolleranze costruttive, disciplinate dall’art. 34-bis del DPR 380/2001, introdotto con il D.L. 69/2024 cd. Salva Casa.
In particolare, il comma 1-ter stabilisce che:
“Le tolleranze costruttive di cui al comma 1 si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari, alle altezze minime e alle distanze minime tra fabbricati.”
Questo significa che lievi scostamenti dimensionali, dovuti all’esecuzione, non compromettono la conformità edilizia e igienico-sanitaria del locale, purché rientrino nei limiti ammessi del 2% rispetto alle misure progettuali o dichiarate.
In altre parole, un piccolo ridimensionamento della finestra o della superficie utile, ad esempio dovuto alla sostituzione dell’infisso o all’aggiunta di un controtelaio, può essere considerato tollerabile, evitando di ricadere in difformità edilizie.
Implicazioni pratiche nella sostituzione degli infissi
La sostituzione di un infisso mantenendo il vecchio telaio riduce la luce netta e quindi il R.A.I., ma se la variazione è minima — e rientra nel rapporto pari a 1/8 — l’intervento resta conforme.
Per gli edifici ante 1975, la deroga dell’art. 10 L.120/2020 può permettere di mantenere la conformità facendo riferimento alle dimensioni storiche del locale.
Il ruolo del geometra
Il geometra svolge un ruolo tecnico cruciale nel verificare:
– il rispetto del rapporto aeroilluminante e la conformità al DM 5/1975;
– la possibilità di applicare la deroga L.120/2020 per immobili ante 1975;
– la presenza di tolleranze costruttive rientranti nei limiti del DPR 380/2001;
– la corretta documentazione da allegare per titoli edilizi o per l’agibilità.
Grazie all’esperienza maturata nel settore, posso valutare in modo integrato le norme igienico-sanitarie, edilizie e urbanistiche, individuando la soluzione più idonea e conforme per ogni edificio.
Conclusione
Il rapporto aeroilluminante a Roma rappresenta un requisito tecnico imprescindibile, ma la normativa oggi consente margini di flessibilità importanti. La deroga per gli edifici ante 1975 e le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, comma 1-ter permettono di valorizzare e recuperare immobili storici senza sacrificare la conformità igienico-sanitaria.
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Agibilità compravendita Roma
Agibilità e compravendita immobiliare a Roma: cosa sapere prima del rogito
Quando si parla di agibilità e compravendita immobiliare a Roma, il tema si rivela spesso più complesso di quanto sembri. L’agibilità, infatti, non è solo un documento formale ma rappresenta la verifica che l’immobile rispetti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. La sua presenza o assenza può incidere direttamente sulla validità e serenità della compravendita.
Cos’è l’agibilità e perché conta nella compravendita
Il certificato di agibilità attesta che l’immobile è conforme ai requisiti stabiliti dalla normativa edilizia. Non si tratta quindi di un mero “pezzo di carta”, ma di una garanzia per chi compra. Acquistare un immobile privo di agibilità significa correre rischi legali ed economici, oltre a limitare l’utilizzo futuro, ad esempio in caso di locazione o ristrutturazioni.
Agibilità e obblighi delle parti
Nel contratto preliminare e nel rogito notarile, la dichiarazione relativa all’agibilità è un punto cruciale. Il venditore è tenuto a dichiarare lo stato dell’immobile, ma il compratore ha l’interesse diretto a richiedere e verificare la documentazione prima di procedere. A Roma, dove gli immobili hanno spesso storie edilizie complesse, le verifiche devono essere condotte con grande attenzione per evitare brutte sorprese.
Cosa succede se manca l’agibilità
La mancanza del certificato di agibilità non rende automaticamente nullo il contratto, ma può costituire un grave inadempimento. In alcuni casi, la giurisprudenza ha riconosciuto al compratore il diritto di recedere o di chiedere un risarcimento. Ecco perché è fondamentale affrontare il tema in fase di trattativa e non solo davanti al notaio.
Il ruolo del geometra nelle verifiche
Un geometra esperto può fare la differenza nelle verifiche preliminari alla compravendita. Attraverso controlli urbanistici, catastali e documentali, è possibile capire se l’agibilità è presente, se è stata richiesta, oppure se l’immobile ne è privo. A Roma, dove la normativa si intreccia con vincoli storici e urbanistici, il supporto tecnico diventa uno strumento essenziale per garantire una compravendita sicura.
Conclusione
Affrontare correttamente il tema dell’agibilità nella compravendita immobiliare a Roma significa tutelare sia venditore che acquirente. Una verifica tecnica preventiva consente di evitare rischi, controversie e spiacevoli sorprese dopo il rogito.
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