Quote scritte progetto
Prevalenza delle quote scritte nel progetto edile a Roma
Nel lavoro quotidiano del geometra, capita spesso di dover chiarire se in un progetto edilizio valgano le quote scritte o le misure rilevate sul disegno. La questione, apparentemente semplice, ha in realtà importanti implicazioni tecniche e giuridiche, soprattutto nelle verifiche urbanistiche, nelle stime immobiliari e nelle fasi di compravendita a Roma. La regola generale è chiara: valgono sempre le quote scritte nel progetto, non le misure ricavate graficamente dalla carta.
Perché prevalgono le quote scritte nel progetto
Ogni disegno tecnico può subire deformazioni dovute alla stampa, alla scansione o all’uso di scale diverse. Le quote scritte rappresentano invece la volontà esatta del progettista e costituiscono il riferimento ufficiale e univoco delle misure reali.
Le norme tecniche sulla rappresentazione grafica – come la UNI EN ISO 129-1 e la UNI EN ISO 5455 – stabiliscono infatti che le dimensioni indicate in cifra prevalgono sempre sulla scala del disegno. In altre parole, se un muro è quotato 3,00 m ma in scala misura 2,95 m, la misura valida è quella scritta.
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Il principio della prevalenza delle quote scritte nel progetto trova conferma anche in ambito giuridico.
La Corte di Cassazione, con diverse sentenze (tra cui la n. 5763 del 13 giugno 1990 e la n. 1642 del 7 aprile 1989), ha stabilito che le quote numeriche espresse nel disegno costituiscono l’unica indicazione certa della misura voluta e prevalgono su quanto rappresentato graficamente.
Anche il TAR Lazio (sentenza n. 7298/2015) ha ribadito che gli elaborati grafici hanno valore illustrativo e che, ai fini urbanistici, contano le misure dichiarate nel progetto approvato.
Implicazioni pratiche per la conformità edilizia
Nel contesto romano, dove molti edifici hanno una lunga storia edilizia e modifiche stratificate nel tempo, comprendere la differenza tra misura scritta e rilevata è fondamentale. In sede di controllo di conformità o di redazione di una perizia, il tecnico deve basarsi sulle quote scritte progetto per determinare le dimensioni legittime.
Solo il rilievo diretto in sito consente di confrontare le misure reali con quelle dichiarate, individuando eventuali difformità o abusi.
Il ruolo del geometra
Il geometra è la figura tecnica incaricata di interpretare correttamente il progetto, verificare la coerenza tra le quote scritte e lo stato reale e redigere la documentazione necessaria per accertare la conformità edilizia e catastale.
Nel mio lavoro quotidiano a Roma, mi occupo di controllare e analizzare gli elaborati tecnici sia in fase progettuale che nelle verifiche immobiliari, assicurando che ogni misura riportata corrisponda alla reale volontà progettuale e alla normativa vigente.
Questo approccio evita errori, contestazioni e ritardi nelle pratiche urbanistiche e nelle compravendite.
Conclusioni
In sintesi, nel progetto edilizio valgono sempre le quote scritte, poiché rappresentano la misura ufficiale e vincolante. Le misure grafiche, invece, sono solo indicative.
Se hai necessità di verificare la conformità di un progetto o di un immobile, o desideri chiarire eventuali discrepanze tra elaborati tecnici e realtà, contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita: ti aiuterò a valutare la situazione con precisione tecnica e competenza professionale.
Tolleranze costruttive condono edilizio
Tolleranze costruttive e condono edilizio a Roma
Quando si parla di tolleranze costruttive condono edilizio è fondamentale chiarire un aspetto spesso frainteso. Le tolleranze dell’art. 34-bis del DPR 380/2001 consentono di considerare regolari piccole difformità rispetto a un progetto approvato, come variazioni minime di altezza, superficie o collocazione. Tuttavia, secondo la recente giurisprudenza, queste tolleranze non possono essere invocate per gli immobili legittimati tramite condono edilizio.
Il principio espresso dal Consiglio di Stato
Con la sentenza n. 3593 del 28 aprile 2025 il Consiglio di Stato ha chiarito che le tolleranze costruttive del 34-bis si applicano solo a edifici realizzati in base a un titolo edilizio ordinario (licenza, concessione o permesso di costruire). Il condono, invece, presuppone che l’opera fosse già costruita al momento della domanda: non vi è quindi un progetto autorizzato da confrontare con piccole difformità di cantiere. Per questo motivo, sugli immobili condonati non trovano applicazione le tolleranze.
Condono edilizio e limiti normativi
Il condono edilizio consente la legittimazione straordinaria di opere abusive, ma entro i limiti di legge e solo se incluse nella domanda. Non può diventare un titolo abilitativo a cui applicare margini di tolleranza successivi. Eventuali difformità ulteriori o modifiche dopo il condono richiedono un nuovo titolo edilizio o, se compatibili, una sanatoria ordinaria ex art. 36/36-bis DPR 380/2001.
Il ruolo del geometra
Affrontare correttamente le verifiche urbanistiche in presenza di un immobile condonato richiede esperienza e conoscenza della normativa. Come geometra a Roma, mi occupo di analizzare la documentazione edilizia e catastale, verificare i limiti di applicabilità del condono e individuare eventuali difformità che necessitano di regolarizzazione. Questo permette di tutelare chi compra o vende, evitando contestazioni e blocchi nella compravendita.
Conclusioni
Le tolleranze costruttive condono edilizio non possono essere utilizzate per regolarizzare difformità su immobili già legittimati da condono. È quindi fondamentale affidarsi a un tecnico per distinguere i casi in cui è possibile ricorrere a sanatorie ordinarie e quelli in cui invece la regolarizzazione è esclusa. Se hai dubbi sulla conformità urbanistica del tuo immobile a Roma, contattami o prenota la tua prima call gratuita.
Tolleranze costruttive ed esecutive Roma
Tolleranze costruttive ed esecutive a Roma: cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il tema delle tolleranze costruttive ed esecutive ha assunto un ruolo centrale nelle verifiche urbanistiche e catastali a Roma. Si tratta di regole fondamentali per capire se uno scostamento rispetto al progetto autorizzato costituisce un abuso edilizio o se, al contrario, rientra nei limiti consentiti dalla normativa.
Cosa sono le tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive riguardano scostamenti minimi nelle misure geometriche e dimensionali di un immobile rispetto al titolo edilizio.
Oggi, per le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024, la legge fissa un limite uniforme del 2%.
Per gli interventi ultimati entro quella data, invece, le percentuali sono più generose e variano in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, arrivando fino al 6% per gli appartamenti più piccoli.
Cosa sono le tolleranze esecutive
Le tolleranze esecutive, introdotte dal Decreto Salva Casa, si riferiscono a variazioni qualitative e non dimensionali, come ad esempio la diversa collocazione di tramezzi interni, lo spostamento di porte e finestre, piccole modifiche alle finiture o agli impianti.
Queste irregolarità non incidono su volumetria, superficie utile o destinazione d’uso e quindi non sono considerate abusi edilizi.
Anche in questo caso la normativa distingue tra opere concluse prima o dopo il 24 maggio 2024, con una maggiore elasticità per quelle antecedenti.
Differenze tra prima e dopo il 24 maggio 2024
La data spartiacque stabilita dal legislatore ha introdotto due regimi distinti:
– per le opere ultimante entro il 24 maggio 2024 si applicano criteri più ampi, che tengono conto delle tecniche costruttive dell’epoca;
– per le opere realizzate dopo tale data vale la regola più restrittiva del 2% e l’elenco standard delle tolleranze esecutive.
Questa distinzione consente di sanare molte piccole irregolarità del passato senza gravare i proprietari di inutili procedure.
Il ruolo del geometra
Nell’ambito delle compravendite o dei controlli di legittimità urbanistica, il geometra ha il compito di verificare se le difformità presenti in un immobile rientrano nelle tolleranze costruttive ed esecutive o se invece è necessario procedere con una sanatoria.
A Roma, dove il patrimonio edilizio è molto eterogeneo e spesso risalente a epoche diverse, questa analisi è fondamentale per garantire la regolarità degli atti e la serenità di chi acquista o vende casa.
Grazie alla mia esperienza di oltre 15 anni nel settore tecnico e immobiliare, accompagno i clienti in queste verifiche fornendo un supporto preciso e affidabile.
Conclusioni
Conoscere la distinzione tra tolleranze costruttive ed esecutive è essenziale per evitare blocchi nelle pratiche edilizie e nelle compravendite immobiliari.
Se hai dubbi sulla regolarità del tuo immobile a Roma o vuoi verificare la tua situazione prima di vendere o acquistare casa, contattami o prenota la tua prima call conoscitiva gratuita: insieme analizzeremo la documentazione e la conformità del fabbricato.
Tolleranze costruttive Roma
Tolleranze costruttive Roma: la novità del decreto Salva Casa
Le tolleranze costruttive Roma rappresentano uno degli aspetti più delicati per chi deve vendere, acquistare o regolarizzare un immobile. Con il decreto Salva Casa, entrato in vigore nel 2024, il legislatore ha introdotto una disciplina più chiara e flessibile per distinguere le piccole irregolarità dalle vere difformità edilizie. Questo ha un impatto diretto sulle compravendite, riducendo i casi di blocco dovuti a discrepanze minime tra progetto e stato reale dell’immobile.
Differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive
Le nuove norme distinguono tra tolleranze costruttive ed esecutive. Le prime riguardano scostamenti geometrici, dimensioni e misure entro margini stabiliti; le seconde attengono a modifiche o difformità che non incidono sulla struttura o sulla sicurezza dell’edificio. Un elemento chiave è la data di realizzazione del fabbricato:
– per gli immobili ultimati prima del 24 maggio 2024 le tolleranze ammesse sono più ampie
– per gli immobili successivi a tale data i margini sono più contenuti e rigorosi
Questa distinzione evita che piccoli errori tecnici del passato si trasformino in ostacoli insormontabili per la regolarizzazione urbanistica.
Perché sono importanti nelle compravendite
La corretta applicazione delle tolleranze costruttive permette di distinguere le lievi imperfezioni edilizie da quelle difformità che richiedono invece un titolo abilitativo in sanatoria. Un immobile può così essere dichiarato conforme, rendendo più sicura e veloce la fase di rogito. A Roma, dove la stratificazione edilizia e le modifiche avvenute nel tempo sono frequenti, questo strumento si rivela particolarmente utile.
Il ruolo del geometra
Affidarsi a un geometra esperto consente di interpretare correttamente la normativa, eseguire un rilievo accurato e verificare se le difformità rientrano o meno nelle tolleranze costruttive. La mia esperienza a Roma e Provincia mi permette di accompagnare i clienti in ogni fase, dalla verifica della documentazione urbanistica e catastale fino alla redazione di una relazione tecnica che attesti la conformità dell’immobile.
Conclusioni
Le tolleranze costruttive introdotte dal decreto Salva Casa rappresentano un passo avanti per semplificare le compravendite e dare certezza agli operatori immobiliari. A Roma, città complessa dal punto di vista edilizio, è fondamentale affrontare questi temi con competenza e precisione. Se devi vendere, acquistare o regolarizzare un immobile, contattami o prenota la tua prima call conoscitiva gratuita per chiarire la tua situazione e trovare la soluzione migliore.
Accesso atti edilizi a Roma
Accesso atti edilizi: le nuove linee guida SIPRE
Roma Capitale ha recentemente adottato le nuove linee guida per l’utilizzo del portale SIPRE, lo strumento ufficiale per gestire le richieste di accesso all’archivio edilizio. Si tratta di un aggiornamento importante che migliora la fruibilità del servizio e rende più chiari i passaggi per cittadini e professionisti che necessitano di consultare la documentazione urbanistica e amministrativa di un immobile.
Cos’è il portale SIPRE
Il portale SIPRE, Sistema Informativo Prenotazione Archivio, è la piattaforma telematica di Roma Capitale che permette di richiedere la visione o le copie dei fascicoli edilizi. Attraverso il sistema è possibile accedere a licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA e SCIA depositati negli anni presso il Comune. È uno strumento essenziale per conoscere la storia urbanistica di un fabbricato e verificare se gli interventi realizzati siano stati autorizzati correttamente.
L’importanza di un corretto accesso agli atti
L’accesso atti edilizi non è solo un passaggio burocratico, ma il primo strumento di tutela per chi intende acquistare, vendere o regolarizzare un immobile. Solo disponendo di tutta la documentazione storica è possibile ricostruire la legittimità dell’edificio. Un accesso incompleto o non eseguito con attenzione può comportare errori di valutazione e rischi significativi nelle compravendite.
Dal rilievo alla conformità urbanistica
Una volta ottenuti gli atti edilizi tramite il SIPRE, è fondamentale confrontarli con lo stato reale dell’immobile mediante un rilievo tecnico accurato. Questo passaggio consente di verificare la conformità urbanistica, cioè la corrispondenza tra il progetto depositato e quanto effettivamente costruito. Solo così è possibile certificare la regolarità dell’edificio ed escludere la presenza di abusi o difformità che potrebbero bloccare una compravendita o rendere necessarie sanatorie.
Il ruolo del geometra
Il geometra ha un ruolo centrale in questo percorso. Non solo effettua la richiesta di accesso atti edilizi sul portale SIPRE, ma analizza la documentazione, esegue il rilievo e confronta progetto e stato di fatto per accertare la conformità urbanistica. È una competenza che richiede esperienza, conoscenza delle norme e capacità di interpretare correttamente gli elaborati tecnici. Affidarsi a un professionista significa avere la certezza di un controllo approfondito e di una consulenza qualificata.
Conclusione
Le nuove linee guida del portale SIPRE rendono più agevole l’accesso atti edilizi, ma resta fondamentale rivolgersi a un tecnico esperto per garantire che la documentazione venga utilizzata correttamente. Se stai valutando l’acquisto o la regolarizzazione di un immobile a Roma, contattami o prenota la tua call gratuita: insieme potremo verificare la reale conformità urbanistica del fabbricato e tutelare i tuoi interessi.
Legittimità e conformità urbanistica Roma
Legittimità e conformità urbanistica: guida pratica per immobili a Roma
Quando si parla di legittimità e conformità urbanistica, è fondamentale capire che non sono la stessa cosa. La distinzione è cruciale soprattutto in caso di compravendita, ristrutturazione o sanatoria di un immobile a Roma. La legittimità riguarda il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione, mentre la conformità riguarda la corrispondenza tra il progetto approvato e l’immobile realizzato, oltre al rispetto delle norme urbanistiche vigenti al momento del rilascio del titolo.
Cos’è la legittimità urbanistica
La legittimità urbanistica conferma che un immobile è stato costruito o modificato in base a un permesso, concessione o SCIA valida. Anche edifici storici possono essere considerati legittimi se è dimostrabile la loro origine e la regolarità formale. Senza legittimità, un immobile potrebbe essere soggetto a contenziosi o a richieste di demolizione.
E’ il requisito fondamentale per la compravendita, per immobili edificati successivamente al 1 settembre 1967.
Cos’è la conformità urbanistica
La conformità urbanistica riguarda invece due aspetti principali:
– la rispondenza tra il progetto approvato e l’immobile effettivamente realizzato, verificata tramite un rilievo tecnico dettagliato;
– il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento del rilascio del titolo.
In pratica, un immobile può essere legittimo ma non conforme se, ad esempio, alcune opere sono state eseguite in difformità dal progetto approvato.
Il ruolo del geometra
Il geometra svolge un ruolo centrale nella verifica della legittimità e conformità urbanistica. Tra i servizi offerti a Roma:
– rilievi dettagliati dell’immobile per confrontarlo con il progetto approvato;
– analisi dei titoli edilizi e dei vincoli urbanistici;
– supporto tecnico per sanatorie e regolarizzazioni;
– consulenza prima della compravendita per tutelare acquirente e venditore.
Conclusione
Capire la differenza tra legittimità e conformità urbanistica è essenziale per evitare problemi legali e tutelare il valore dell’immobile. Se vuoi una verifica completa del tuo immobile a Roma, contattami o prenota una prima call conoscitiva gratuita.
Quando serve CILA Roma
Quando serve CILA: panoramica
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è il titolo edilizio necessario per interventi di manutenzione straordinaria leggera che non alterano strutture portanti o la sagoma dell’edificio. Conoscere quando serve la CILA è fondamentale per evitare sanzioni e problemi nella compravendita degli immobili a Roma.
Interventi che richiedono la CILA
La CILA è obbligatoria per lavori come:
- modifiche interne come spostamento o realizzazione di tramezzi non portanti
- apertura o chiusura di porte interne
- frazionamento unità immobiliari, senza modifiche strutturali
- fusione unità immobiliari, senza modifiche strutturali
- ripristini della destinazione d’uso precedentemente legittima
- ripristini dello stato dei luoghi, per eliminazione di opere abusive
Non rientrano nella CILA i lavori di manutenzione ordinaria come tinteggiatura, pavimentazione o sostituzione di sanitari senza modifiche impiantistiche.
Differenze con i titoli edilizi
Per interventi che modificano strutture, facciate, sagoma o destinazione d’uso, la CILA non è sufficiente. In questi casi occorrono:
-
SCIA: per opere più complesse, anche strutturali
-
Permesso di Costruire: per interventi più massivi, anche strutturali
Il ruolo del geometra
Il geometra svolge un ruolo cruciale nella gestione della CILA. A Roma, può:
– verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile
– redigere e asseverare la pratica CILA
– coordinare tecnici e imprese per garantire il rispetto della normativa
– seguire la comunicazione al Comune e l’archiviazione della pratica
Affidarsi a un professionista riduce rischi di sanzioni e problematiche future legate alla compravendita.
Conclusione
Sapere quando serve CILA è essenziale per qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria. Per valutare la tua situazione e ricevere assistenza professionale a Roma, contattami o prenota la tua call conoscitiva gratuita.
Agibilità compravendita Roma
Agibilità e compravendita immobiliare a Roma: cosa sapere prima del rogito
Quando si parla di agibilità e compravendita immobiliare a Roma, il tema si rivela spesso più complesso di quanto sembri. L’agibilità, infatti, non è solo un documento formale ma rappresenta la verifica che l’immobile rispetti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. La sua presenza o assenza può incidere direttamente sulla validità e serenità della compravendita.
Cos’è l’agibilità e perché conta nella compravendita
Il certificato di agibilità attesta che l’immobile è conforme ai requisiti stabiliti dalla normativa edilizia. Non si tratta quindi di un mero “pezzo di carta”, ma di una garanzia per chi compra. Acquistare un immobile privo di agibilità significa correre rischi legali ed economici, oltre a limitare l’utilizzo futuro, ad esempio in caso di locazione o ristrutturazioni.
Agibilità e obblighi delle parti
Nel contratto preliminare e nel rogito notarile, la dichiarazione relativa all’agibilità è un punto cruciale. Il venditore è tenuto a dichiarare lo stato dell’immobile, ma il compratore ha l’interesse diretto a richiedere e verificare la documentazione prima di procedere. A Roma, dove gli immobili hanno spesso storie edilizie complesse, le verifiche devono essere condotte con grande attenzione per evitare brutte sorprese.
Cosa succede se manca l’agibilità
La mancanza del certificato di agibilità non rende automaticamente nullo il contratto, ma può costituire un grave inadempimento. In alcuni casi, la giurisprudenza ha riconosciuto al compratore il diritto di recedere o di chiedere un risarcimento. Ecco perché è fondamentale affrontare il tema in fase di trattativa e non solo davanti al notaio.
Il ruolo del geometra nelle verifiche
Un geometra esperto può fare la differenza nelle verifiche preliminari alla compravendita. Attraverso controlli urbanistici, catastali e documentali, è possibile capire se l’agibilità è presente, se è stata richiesta, oppure se l’immobile ne è privo. A Roma, dove la normativa si intreccia con vincoli storici e urbanistici, il supporto tecnico diventa uno strumento essenziale per garantire una compravendita sicura.
Conclusione
Affrontare correttamente il tema dell’agibilità nella compravendita immobiliare a Roma significa tutelare sia venditore che acquirente. Una verifica tecnica preventiva consente di evitare rischi, controversie e spiacevoli sorprese dopo il rogito.
Se stai per acquistare o vendere un immobile e vuoi avere la certezza che tutta la documentazione sia in regola, contattami o prenota la tua prima call conoscitiva gratuita.
Titolo edilizio irreperibile a Roma
Legittimazione degli immobili con titolo edilizio irreperibile a Roma
Quando ci si trova di fronte a un titolo edilizio irreperibile a Roma, la situazione può sembrare complessa, soprattutto per immobili storici o realizzati decenni fa. Grazie all’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001, è possibile ottenere la legittimazione dell’immobile confrontando lo stato di fatto con la planimetria catastale di primo impianto. Questa procedura permette di regolarizzare immobili senza documentazione completa, tutelando il proprietario.
Quando si applica la legittimazione
Il comma 1-bis dell’art. 9-bis interviene nei casi in cui il titolo edilizio è irreperibile. Condizione fondamentale è che ne sia accertata la sua esistenza. L’amministrazione comunale valuta l’impossibilità di ricostruire il fascicolo relativo al titolo edilizio e, se confermata, rilascia attestazione di irreperibilità per consentire di legittimare l’immobile sulla base della planimetria catastale originaria.
Procedura pratica: titolo edilizio irreperibile a Roma
- Il proprietario, per il tramite del suo tecnico, effettua accesso agli atti per la copia del titolo edilizio
- Il tecnico, in base alle risultanze dell’accesso agli atti, richiedere l’ irreperibilità del titolo.
- Il tecnico confronta lo stato dell’immobile, previo rilievo dello stato dei luoghi, con la planimetria catastale di primo impianto.
- Se il confronto risulta positivo, il tecnico dichiara l’immobile conforme e legittimato; in caso di esito negativo il tecnico attesta le difformità e relativa ipotesi di regolarizzazione.
Questa procedura consente di verificare l’immobile per compravendite senza rischi legali.
Vantaggi della regolarizzazione
La possibilità di legittimare un immobile con titolo edilizio irreperibile a Roma risolve problematiche degli anni passati dove questa prassi non era definita dalla normativa. Questa innovazione dal 2020 a portato a:
– Tutela delle parti nelle compravendite.
– Chiarificazione della procedura di legittimazione urbanistica.
– Riduzione del rischio di contenziosi e sanzioni.
Conclusione
La gestione di immobili con titolo edilizio irreperibile richiede competenza tecnica e conoscenza normativa. Se vuoi regolarizzare un immobile a Roma, è fondamentale affidarsi a un professionista esperto per garantire conformità e sicurezza legale. Contattami o prenota una prima call conoscitiva gratuita e valutiamo insieme la situazione del tuo immobile.
differenza tra commerciabilità e conformità urbanistica
Commerciabilità dell’immobile e conformità urbanistica: due concetti diversi che possono creare problemi
Quando un venditore scopre che la propria casa presenta irregolarità urbanistiche, la domanda che ricevo più spesso come geometra è:
“Come mai questo problema non è emerso già quando ho acquistato l’immobile?”
La risposta sta nella distinzione – spesso ignorata – tra commerciabilità e conformità urbanistica.
Un immobile può essere commerciabile, anche se difforme urbanisticamente, ma questo non esula il venditore dalle sue responsabilità rispetto alle difformità urbanistiche presenti sull’immobile oggetto di trasferimento.
1. Cosa significa “commerciabilità” di un immobile
La commerciabilità è la possibilità giuridica di trasferire la proprietà di un bene.
In altre parole, un immobile è commerciabile se esiste un titolo abilitativo valido (licenza edilizia, concessione edilizia, etc …) e non è gravato da vincoli che ne impediscano la vendita (es. pignoramenti, sequestri, usi civici).
Importante: un immobile può essere commerciabile anche se presenta abusi edilizi o difformità urbanistiche. Questo perché, dal punto di vista civilistico, il contratto di vendita rimane valido, salvo che le irregolarità non lo rendano nullo per specifiche cause previste dalla legge.
2. Cosa significa “conformità urbanistica”
La conformità urbanistica riguarda invece la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli edilizi depositati presso il Comune (permesso di costruire, DIA, SCIA, condoni, ecc.).
In pratica, significa che ciò che è stato costruito corrisponde esattamente a quanto autorizzato.
– Difformità totale: l’edificio è stato realizzato senza alcun titolo.
– Difformità parziale: modifiche interne, ampliamenti o cambi d’uso non autorizzati.
– Opere sanate: irregolarità poi regolarizzate con una pratica in sanatoria.
3. Perché al momento dell’acquisto non sempre si scoprono le irregolarità
Nei passaggi di proprietà, spesso ci si limita alle verifiche ipotecarie e catastali.
Molti acquirenti (e, purtroppo, anche diversi professionisti) non approfondiscono la verifica urbanistica, che richiede:
– Accesso agli atti comunali
– Confronto tra planimetria depositata e stato di fatto
– Analisi della documentazione edilizia storica
Senza questa verifica tecnica approfondita, le irregolarità possono rimanere nascoste fino al momento in cui il proprietario decide di rivendere, ristrutturare o richiedere un mutuo.
4. Le responsabilità del venditore sulle dichiarazioni in atto
Quando si vende un immobile, nell’atto notarile il venditore dichiara che:
– L’immobile è conforme alle norme edilizie e urbanistiche,
– L’immobile presenta determinate difformità note e dichiarate.
Se il venditore attesta falsamente la conformità (anche in buona fede, per mancanza di verifiche), può essere chiamato a rispondere:
– Civilmente, per inadempimento contrattuale e richiesta di risarcimento danni da parte dell’acquirente
– Penalmente, nei casi di dichiarazioni mendaci ai sensi dell’art. 76 del DPR 445/2000
5. Come evitare problemi in fase di vendita
Per evitare contestazioni, è fondamentale verificare la conformità urbanistica prima di mettere in vendita.
Questo significa:
– Affidarsi a un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) per la verifica urbanistica e catastale completa.
– Sanare eventuali difformità prima del rogito, se possibile.
– Dichiarare correttamente la situazione nell’atto, anche se non è perfetta.
Conclusione
La commerciabilità di un immobile non garantisce la sua conformità urbanistica.
Chi vende casa deve sapere che dichiarare il falso – anche involontariamente – può avere conseguenze serie.
Per questo, prima di firmare, è sempre consigliabile un check tecnico accurato: tutela il venditore, l’acquirente e la regolarità della transazione. Contattami o prenota la tua call conoscitiva!