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🏢 Ex appartamenti del portiere: tutte le problematiche urbanistiche da conoscere

Sono accessori tipici degli edifici costruiti tra gli anni ’50 e ’80, i problemi degli ex appartamenti del portiere sono oggi oggetto di crescente attenzione da parte di tecnici, acquirenti e proprietari. Questi spazi, un tempo destinati alla figura stabile del portiere condominiale, sono spesso trasformati in abitazioni autonome, studi o miniappartamenti. Tuttavia, dietro questa trasformazione si nascondono numerose criticità urbanistiche e catastali che possono compromettere una compravendita o rendere necessaria una sanatoria complessa.

1. Mancanza di titolo edilizio originario

Molti appartamenti del portiere risultano:

– privi di un valido titolo abilitativo originario;

– realizzati come locali accessori o pertinenze del fabbricato (non residenziali);

– mai rappresentati correttamente nelle planimetrie depositate.

👉 In questi casi l’unità immobiliare non può essere considerata legittima dal punto di vista urbanistico.

2. Destinazione d’uso non formalizzata

La trasformazione della portineria in unità abitativa avviene spesso senza:

– richiesta di mutamento di destinazione d’uso, secondo quanto previsto dall’art. 23-ter del DPR 380/2001;

– verifica dei requisiti igienico-sanitari e dimensionali per uso residenziale.

⚠️ Questo configura un abuso edilizio che potrebbe essere sanabile, ma solo se sussistono tutte le condizioni normative.

3. Requisiti igienico-sanitari spesso non rispettati

Molti ex alloggi del portiere:

– hanno altezze inferiori ai minimi di legge (2,70 m per abitazioni, 2,40 m per corridoi e servizi);

– presentano superfici inferiori ai limiti previsti (minimo 28 mq per i monolocali);

– non rispettano le norme su areazione e illuminazione naturale.

Queste carenze rendono non legittimabile la destinazione ad uso abitativo.

4. Situazione catastale incoerente

Spesso gli immobili risultano:

– accatastati come unità residenziali (A/2 o A/3) in modo non conforme alla situazione urbanistica;

– non accatastati affatto, in quanto parte di locali condominiali o non autonomi;

📌 L’accatastamento non ha valore probatorio sulla legittimità urbanistica: è solo una dichiarazione fiscale.

5. Impedimenti nelle compravendite

Le difformità rilevate durante le verifiche tecniche possono causare:

– impossibilità di stipulare l’atto definitivo per mancanza di conformità edilizia e catastale;

– necessità di procedere con una sanatoria, se possibile;

– responsabilità per il venditore e rischi per l’acquirente.

📄 La Relazione Tecnica Integrata (ex L. 120/2020 e DL 69/2024) non può essere rilasciata in presenza di abusi.

6. Condizione giuridica incerta

In alcuni casi, gli ex alloggi del portiere:

– sono ancora beni condominiali, e quindi indivisibili;

– possono essere ceduti o destinati a uso esclusivo solo previa delibera assembleare conforme al codice civile;

– necessitano di una verifica sulla titolarità legittima.

Come intervenire: soluzioni tecniche e legali

Se sei proprietario o stai per acquistare un ex appartamento del portiere, è fondamentale:

✅ Verificare i titoli edilizi e lo stato legittimo dell’immobile;
✅ Effettuare un sopralluogo con rilievo tecnico;
✅ Procedere solo dopo aver ottenuto l’autorizzazione al cambio d’uso, se ammessa;
✅ Aggiornare Catasto e documentazione urbanistica solo a seguito della regolarizzazione.

Conclusioni

Le abitazioni destinate al portierato nascondono spesso problematiche complesse che non possono essere ignorate, soprattutto in vista di una compravendita. Una verifica tecnica preventiva è fondamentale per evitare brutte sorprese, sanzioni e contenziosi. Come tecnico, mi occupo di valutare la situazione urbanistica e catastale di questi immobili e di guidare il cliente verso le soluzioni più adatte, nel rispetto della normativa vigente.

👷‍♂️ Serve una consulenza tecnica?

Contattami per una verifica preliminare del tuo immobile.
Opero su Roma e provincia, con oltre 15 anni di esperienza nel settore delle compravendite immobiliari complesse.

Relazione Tecnica Integrata: cos’è e perché è fondamentale nelle compravendite immobiliari

✅ Cos’è la Relazione Tecnica Integrata

La Relazione Tecnica Integrata (RTI) è un documento redatto da un tecnico abilitato – come un geometra – che attesta la conformità edilizia, urbanistica e catastale di un immobile in occasione di una compravendita.

Dal 2020, con la crescente attenzione alla regolarità degli immobili nei trasferimenti, la RTI è diventata una buona prassi sempre più richiesta da notai e istituti bancari. In alcune città italiane (tra cui Roma), viene spesso considerata indispensabile per garantire un acquisto sicuro.

🧩 Cosa contiene la Relazione Tecnica Integrata

La RTI è un documento tecnico che include:

– 📄 Dati identificativi dell’immobile

– 🧭 Verifica della conformità urbanistica (confronto tra stato di fatto e titolo abilitativo)

– 🏗️ Verifica della conformità catastale

– 🏛️ Verifica dell’agibilità (se disponibile)

– 📚 Ricerca di pratiche edilizie depositate

– 🧾 Analisi dei titoli abilitativi (licenze, concessioni, SCIA, CILA, condoni)

– 📌 Eventuali difformità riscontrate e suggerimenti per la regolarizzazione

– ✍️ Dichiarazioni di parte e sottoscrizione del tecnico

🎯 Perché è importante richiederla prima di vendere o comprare casa

La RTI è fondamentale per evitare brutte sorprese. Molti immobili – anche se sembrano “a posto” – presentano difformità non sanate o problemi urbanistici che possono bloccare o rallentare il rogito.

Ecco perché è utile richiedere una RTI PRIMA di firmare un preliminare, sia per il venditore (che può evitare contenziosi) sia per l’acquirente (che può valutare l’immobile con trasparenza).

⚠️ Esempio reale

Un cliente stava acquistando un appartamento a Roma. Sembrava tutto in regola, ma grazie alla RTI abbiamo scoperto che la cucina era stata spostata in una zona non conforme al titolo edilizio originario. La compravendita è stata sospesa, il venditore ha regolarizzato la situazione, e la vendita si è conclusa con serenità e sicurezza per entrambe le parti.

👷‍♂️ Perché affidarsi a un geometra esperto

Un geometra con esperienza sul campo e conoscenza delle pratiche locali – come nel caso di Roma e provincia – può:

– 🔍 Analizzare correttamente la documentazione

– 🧾 Ricostruire la storia edilizia dell’immobile

– 🧠 Valutare le possibili soluzioni per regolarizzare difformità

– 🤝 Interfacciarsi con notai, agenti immobiliari e banche

– 📅 Far risparmiare tempo e problemi a venditori e acquirenti

📌 Conclusione

La Relazione Tecnica Integrata non è solo un documento, ma uno strumento essenziale per garantire trasparenza, sicurezza e tranquillità a tutte le parti coinvolte in una compravendita.

Se stai pensando di vendere o acquistare casa a Roma e provincia, contattami per una consulenza tecnica: analizzeremo insieme la situazione del tuo immobile e valuteremo la soluzione migliore.