Sanatoria semplificata
Sanatoria semplificata 36-bis: cosa prevede
Con il Decreto Salva Casa è stato introdotto l’art. 36-bis al DPR 380/2001, che ha dato vita alla cosiddetta sanatoria semplificata. Si tratta di una procedura pensata per regolarizzare abusi edilizi minori, come interventi in parziale difformità, variazioni essenziali o opere eseguite in assenza di SCIA, con un sistema di doppia conformità asincrona rispetto a quello previsto dall’art. 36.
La novità principale è che la sanatoria semplificata 36-bis consente di valutare separatamente l’aspetto edilizio e quello urbanistico: l’opera deve risultare conforme alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione, e al contempo conforme agli strumenti urbanistici vigenti al momento della presentazione della domanda.
La centralità della datazione delle opere
Il punto cruciale di questa nuova disciplina è la corretta datazione delle opere da sanare.
Solo individuando con precisione quando un intervento è stato eseguito è possibile verificare se, in quel momento, esso rispettava la norma edilizia allora vigente.
Un abuso realizzato in anni diversi può avere esiti completamente differenti in termini di sanabilità, perché nel tempo sono cambiati requisiti e norme tecniche sulle costruzioni.
La datazione diventa quindi il presupposto fondamentale per applicare la cosiddetta doppia conformità asincrona: edilizia riferita al passato, urbanistica riferita al presente.
Come si dimostra la datazione
La prova della datazione di un abuso edilizio può avvenire attraverso diversi strumenti documentali: planimetrie catastali storiche, pratiche edilizie depositate, fotografie datate, atti notarili, rilievi aerofotogrammetrici o, in ultimo, perizie asseverate da tecnici abilitati. In molti casi si tratta di ricostruire una vera e propria “storia edilizia” dell’immobile, incrociando fonti differenti per arrivare a una ricostruzione attendibile.
L’assenza di una prova solida può compromettere l’intera pratica di sanatoria, rendendo impossibile dimostrare la conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente al tempo della sua realizzazione.
Il ruolo del geometra
Nella sanatoria semplificata 36-bis il geometra assume un ruolo determinante. Attraverso ricerche in Comune, al Catasto e negli archivi, individua gli elementi utili a dimostrare la datazione dell’opera e ne verifica la compatibilità con le norme edilizie storiche.
Inoltre valuta la conformità urbanistica attuale e predispone l’asseverazione necessaria per la presentazione dell’istanza. È un lavoro che richiede esperienza, attenzione normativa e capacità di ricostruzione tecnica, fondamentali per arrivare a una regolarizzazione sicura e definitiva.
Conclusione
La sanatoria semplificata 36-bis rappresenta una novità importante per la regolarizzazione di abusi edilizi minori, ma la sua riuscita dipende in larga parte dalla corretta datazione delle opere. Senza una precisa ricostruzione cronologica, la doppia conformità asincrona non può essere applicata e la pratica rischia il rigetto.
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